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Contratto del Rent To Buy: che cos’è e come funziona

Inutile dire che il comparto delle vendite immobiliari sia in profonda crisi e stagnazione, a fronte di un’offerta spaventosa di case in vendita ed in affitto, non corrisponde una domanda dinamica da parte dei consumatori e degli acquirenti, anche se negli tempi, sembra che la situazione sia migliorata e si stia ritornando ai livelli pre-crisi.

Proprio per incentivare l’acquisto di un immobile, il mercato real estate anglosassone ha attivato una formula commerciale e contrattuale molto interessante: il rent to buy. Vediamo in questa guida che cos’è, come funziona e la disciplina contrattuale della formula del Rent to Buy.

Che cos’è il Rent to Buy?

Il Rent to Buy è una metodologia di compravendita immobiliare finalizzata a consentire l’acquisto di un bene immobile di qualsiasi tipologia, con una modalità graduale, flessibile ed economicamente più vantaggiosa rispetto all’acquisto con il metodo tradizionale.

Anche l’ex Governo di Matteo Renzi si è reso conto che il Rent to Buy è una soluzione geniale per favorire l’incremento delle compravendite immobiliari, ampliando significativamente il bacino dei potenziali acquirenti. Con la finalità di favorirne ed incentivarne lo sviluppo commerciale, nel Decreto Legge “Sblocca Italia”, è stata introdotta una nuova tipologia contrattuale appositamente finalizzata all’acquisto del bene immobile, denominata Rent to Buy.

Con il Rent to buy, infatti, l’acquisto avviene in un secondo tempo ma la disponibilità dell’immobile è immediata, a fronte del pagamento di un canone di cui una parte è da imputare all’utilizzo e un’altra al prezzo finale di vendita in caso di conferma da parte del conduttore-acquirente.

Contratto e disciplina del Rent to Buy

Il rent to buy é un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. In sostanza il rent to buy si articola in due fasi:

  • la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore. Quest’ultimo ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);
  • la seconda fase, quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, è invece solo eventuale; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto.

Nel contratto dovranno essere necessariamente specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto. L’indicazione della duplice componente del canone costituisce, quindi un elemento essenziale, richiesto per la stessa validità del rent to buy, perché strettamente collegato allo scopo di questo contratto. Nel caso in cui, per l’una o l’altra delle due componenti, fosse indicato in contratto un importo meramente simbolico l’atto sarebbe comunque nullo.

Il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile concesso in godimento non costituisce inadempimento del conduttore (il comma 1 bis dell’art. 23, D.L. 133/2014, infatti, così dispone:

Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”.

Il legislatore ha voluto così marcare la netta differenza tra questa ipotesi e quella dell’inadempimento del conduttore (disciplinata, invece, nel comma 5 dell’art. 23). Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto.

Di conseguenza il concedente avrà diritto:

  • alla riconsegna dell’immobile;
  • a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

Nel rent to buy è essenziale che siano disciplinate attentamente e in modo chiaro le conseguenze del mancato acquisto da parte del conduttore, e sia definita con precisione la quota dei canoni (per la componente da imputare al prezzo di vendita) che il concedente deve restituire.

Nonostante il rent to buy sia uno strumento estremamente valido per chi non dispone della liquidità sufficiente e abbia difficoltà di accesso al credito, si tratta comunque di una forma contrattuale ancora poco utilizzata nel mercato italiano che presenta svantaggi ma, anche, tanti vantaggi.

Vantaggi della formula Rent to Buy

Per quanto concerne i vantaggi della formula del rent to buy, occorre distinguere quelli a favore del proprietario/venditore da quelli a favore del conduttore/acquirente.

Il proprietario/venditore, mediante il Rent to buy:

  • mantiene la proprietà dell’alloggio sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto,
  • riceve un beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita, costituito dal diritto all’incasso del canone nella sua duplice componente,
  • non è soggetto all’applicazione della disciplina vincolistica della locazione

Il conduttore/acquirente:

  • può opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo per effetto della trascrizione,
  • può opporre ai terzi l’obbligo assunto dal proprietario di vendergli il bene, dovendo il rent to buy essere trascritto,
  • non ha nessun obbligo, ma solo diritto all’acquisto del bene con piena libertà di decidere, alla scadenza, se esercitare o meno tale diritto,
  • i costi a carico saranno limitati alla sola manutenzione ordinaria,
  • il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali, rimarrà a carico del proprietario/venditore.

 

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About Jacqueline Facconti

Dr.ssa FACCONTI JACQUELINE. Laurea magistrale in STRATEGIA, MANAGEMENT E CONTROLLO conseguita con votazione 110 e lode, Master in Comunicazione, Impresa, Assicurazione e Banca. Web Editor e Web Content Manager, Redattore e cultrice di materie economiche, finanza, assicurazione e merceologia. Esperta in Quality e Human Resource Management, scrittrice professionista.

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