In una situazione di incertezza del mercato immobiliare spagnolo REIT, che ha totalizzato un -13% nell’ultimo anno, l’interesse degli analisti si è focalizzato su alcuni asset come le azioni Merlin Properties Socimi SA.
Da un lato la quotazione della società ha registrato, dagli inizi del 2023, un -19%, con un prezzo che ha raggiunto il valore pre-pandemia. Dall’altro i risultati di bilancio sono positivi e gli utili hanno registrato una netta crescita rispetto al 2021. Infatti, la società si è dimostrata solida e capace di affrontare le criticità del mercato dovute al tasso d’inflazione e alla crisi energetica.
Nella nostra analisi avrai accesso a una valutazione dettagliata di quali sono le caratteristiche della Merlin Properties, con i fattori che potranno incidere sulla crescita futura delle azioni e il sentiment del mercato odierno. Precisiamo sin da subito che le informazioni riportate non sono consigli finanziari, ma un’analisi sviluppata sui dati forniti direttamente dall’azienda stessa.
Azioni Merlin Properties Socimi: analisi società
La società Merlin Properties Socimi SA è una SIIC, ovvero una società di investimento immobiliare quotata in borsa. Nata nel 2014, è specializzata in investimenti legati a uffici, immobili commerciali, spazi per la logistica e data center.
Tra le sue principali attività, vi sono quelle di acquistare, gestire e investire su immobili presenti in Spagna e in Portogallo.
Nel giro di pochi anni è diventata tra le realtà leader sul mercato spagnolo degli immobili commerciali, grazie anche a un portafoglio d’investimento diversificato.
Basta considerare che a dicembre 2022 l’azienda disponeva di oltre 16 miliardi di euro di controvalore immobiliare e più di 600 milioni di euro di cash flow collegato a rendimenti da:
- locazioni di uffici;
- ricavi di centri commerciali;
- siti logistici e data center;
- attività accessorie da locazione.
Azioni Merlin in borsa
| Nome | Merlin Properties Socimi SA |
| Sede | Madrid – Spagna |
| Anno di fondazione | 2014 |
| Quotazione | Borsa di Madrid – IBEX35 |
| Codice ISIN | ES0105025003 |
| Ticker | MRL |
| Settore | Immobiliare REIT |
| Capitalizzazione di mercato 2023 | 3,89 miliardi di euro |
| Azioni in circolazione | 468,23 milioni |
| Fatturato 2022 | 439,04 milioni di euro |
| Utile netto | 41,36 milioni di euro |
| Dividendo 2022 | 0,223€ |
| Target price | 10,50€ – posizione acquista e mantieni |
Nel 2020 le azioni Merlin Properties Socimi sono entrate nell’IBEX35, l’indice della Borsa di Madrid in cui sono presenti le società a più alta capitalizzatone, con il ticker MRL, grazie a un market cap di 3,89 miliardi di euro.
Il bilancio del 2022 è stato chiuso con 439,34 milioni di euro di entrate e un utile netto di 41,36 milioni. In percentuale, i settori che hanno inciso sul totale dell’andamento annuale sono stati per il 50% le entrate collegate dalle locazioni degli uffici, mentre il 23,8% sono redditi degli affitti dei centri commerciali, rimasti stabili rispetto all’anno precedente.
Invece, una crescita si è avuta nella locazione di immobili finalizzati ai data center o alla logistica, che sono saliti dal 16% al 26%. Infine, un restante 3% di liquidità è connesso ad altre tipologie di servizi accessori.
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Azioni Merlin Properties: analisi finanziaria e quotazione in tempo reale
L’andamento storico delle azioni Merlin Properties ha visto una riduzione degli utili del 30%, in concomitanza alla fase di contrazione degli investimenti di tutto il settore immobiliare. La causa principale è stata il lento incremento dei tassi d’interesse, oltre al picco di inflazione raggiunto in ambito europeo durante l’estate, che ha portato a un netto aumento dei costi.
Al contempo, i ricavi della società sono scegli del 6,28%, passando da un fatturato di 468 milioni di euro nel 2021 a 439 milioni. Anche gli utili hanno subito una contrazione sostanziale, perdendo il 48% rispetto all’anno precedente.
La situazione finanziaria si è riflettuta sulla quotazione delle azioni Merlin Properties, che dagli inizi del 2023 hanno segnato un -19%, con un prezzo che è stato definito interessante, dato che è al di sotto del suo valore equo reale stimato sui 10€.
Per alcuni analisti potrebbe essere un inizio di un trend in negativo, un’idea rafforzata dai dati di bilancio, mentre per altri è solo una fase collegata all’incertezza delle borse valori. Quindi, se hai deciso di diventare un nuovo azionista, oppure possiedi delle posizioni aperte, al fine di avere un quadro a 360° sulle azioni Merlin Properties, diventa utile valutare in primo luogo le previsioni per il 2023.
Conviene investire nelle azioni Merlin? Previsioni 2023
Per citare le parole dell’economista Benjamin Graham, considerato da Warren Buffett il suo maestro in ambito finanziario, sono due gli errori che si commettono quando si valutano le informazioni su una società:
- i dati di bilancio anche se sono in crescita non si traducono sempre in un aumento della quotazione;
- gli esperti non hanno sistemi sicuri e affidabili per stabilire quale può essere l’andamento di una società nei prossimi anni.
Le previsioni su un asset sono quindi ipotesi che si basano su alcuni parametri che nel tempo potrebbero incidere sulla crescita delle azioni, mantenere il titolo su una quotazione stabile, oppure portare a un trend in negativo.
Non vi è nulla di certo e devono essere valutate in concomitanza con altri dati, come la situazione finanziaria, la presenza di dividendi e il sentiment di mercato. Ecco alcuni dei principali fattori presi in esame dagli analisti per le azioni Merlin Properties SA:
- andamento del mercato immobiliare;
- territorialità delle attività;
- partnership;
- rapporto crescita utili – debito;
- competitor.
Andamento del mercato immobiliare
In primo luogo, è essenziale analizzare il mercato immobiliare spagnolo nel suo complesso, e successivamente quello REIT. L’andamento del 2022 ha segnato un -13% per il comparto del real estate, una fase di contrazione strettamente connessa agli aumenti dei costi energetici e all’incremento dell’inflazione.
Tuttavia, per il 2023, anche se nei primi mesi il settore ha totalizzato un -3%, si prospetta un netto incremento degli utili intorno al 60% del valore odierno. Un discorso simile deve essere fatto per il mercato immobiliare REIT. Tutte le principali aziende, compresa Marlin Properties, hanno un fatturato stabile, ma un aumento dei costi legati alle vendite e alla gestione amministrativa.
In media il fatturato del settore REIT è diminuito del 30% in 3 anni. Anche in questo caso, le prospettive per il 2023 sembrano interessanti, dato che si prevede un netto cambiamento delle vendite e delle attività commerciali da parte delle imprese, con un probabile incremento degli utili, che andrebbe a influenzare in positivo la quotazione delle azioni Merlin Properties.
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Territorialità delle attività
Il portafoglio immobiliare della società Merlin Properties prevede una forte presenza territoriale, soprattutto in Spagna. Infatti, il 91% delle attività sono focalizzate in ambito nazionale, mentre solo il 9% è in Portogallo.
La concentrazione geografica nella penisola spagnola ha permesso all’azienda di rafforzare la sua posizione strategica rispetto ad altre società dello stesso settore, come la Inmobiliaria Colonial Socimi.
Tuttavia, questo business model potrebbe andare ad incidere sulla crescita degli utili nei prossimi anni, dato che il fatturato è strettamente collegato all’andamento del mercato immobiliare spagnolo.
Per compensare questo aspetto, la società ha sottoscritto diversi accordi con altre aziende. Ciò ci porta ad analizzare il prossimo fattore che può incidere sulla quotazione delle azioni Merlin Properties Socimi SA: le partnership.
Partnership
Per diversificare le sue entrate economiche, la società Merlin Properties ha sottoscritto due partnership di rilievo. La prima è con l’azienda Fifth Wall, con sede negli Stati Uniti, specializzata in attività di venture capital in ambito tecnologico e immobiliare.
La Merlin SA è sponsor di questa azienda, con oltre 1 miliardo di euro investiti in tre fondi principali. Grazie a questi investimenti, la società sta acquisendo sempre più un ruolo internazionale in ambito delle attività real estate al di fuori dell’Europa.
L’altra partnership è con la banca Crédit Agricole. La collaborazione ha permesso alla società Merlin Properties di ottenere un prestito per realizzare una delle più importanti operazioni di ESG (Enviromental Social and Governance) in ambito immobiliare. Infatti, si è intervenuti con un progetto finalizzato all’efficienza energetica degli immobili, oltre a un’attenzione per le problematiche sociali, come l’abbattimento delle barriere architettoniche.
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Rapporto crescita utili-debito
Per completare il quadro dei fattori che possono incidere sulla crescita della quotazione delle azioni Merlin Properties puoi prendere come riferimento le previsioni degli utili.
Negli ultimi 5 anni il rendimento ha segnato un -30%, causa l’aumento dei costi di gestione e di quelli collegati alle vendite. Il trend in positivo viene confermato dagli analisti anche per il prossimo triennio, portando a un tasso di crescita degli utili del 68,7%.
Anche l’analisi sul debito rafforza l’idea di un probabile aumento della quotazione delle azioni Merlin Properties nei prossimi mesi. La passività della società ammonta a circa 950 milioni a breve termine e 4,3 miliardi di investimenti a lungo termine. Questo importo non è completamente ricoperto dal capitale azionario, pari a 3,9 miliardi, ma è ridotto da una liquidità di circa 560 milioni di euro.
Tuttavia, il fattore tassi d’interesse è un’ombra che continua a pesare sul mercato immobiliare, soprattutto dopo l’aumento di altri 0,50 punti avvenuto il 16 marzo 2023 da parte della BCE, portando il valore dei tassi principali a 3,50%, con possibili effetti sugli investimenti futuri.
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Competitor
Il gruppo Merlin Properties deve far fronte a una concorrenza elevata nel settore immobiliare in Spagna, Portogallo e in ambito internazionale. Tra i principali competitor nel mercato REIT iberico, vi è la società spagnola Inmobiliaria Colonial Socimi SA, che con gli oltre 80 immobili presenti principalmente in città come Madrid, Barcellona e Parigi, è tra quelle che potrebbero, nei prossimi anni incidere sul suo fatturato.
A questa si aggiunge la Reale Business SA, con oltre 77mila lavoratori e un capitale di 860 milioni di euro. Invece, in Francia, troviamo la società Convivio, con oltre 23 miliardi di proprietà immobiliari e un comparto molto forte in ambito alberghiero. Infine, altro competitor da osservare è la Josh DeShong Real Estate, un’azienda immobiliare statunitense già attiva da oltre 60 anni e leader mondiale nel settore del real estate.
Azioni Merlin Properties Socimi: è previsto il dividendo?
La risposta a questo quesito è affermativa. Per il 2022 il dividendo è stato di 0,223€ per azione con un rendimento del 2,3%. Inoltre, per i prossimi 3 anni si prospetta un probabile incremento degli utili, pari al 6,3%.
La percentuale di rendimento è alta rispetto alla media del mercato spagnolo, che è del 2,26%. Infine, gli utili impiegati per adempiere al dividendo sono pari al 36%. Ciò significa che vi è ampio margine di crescita. Questi dati possono essere indicativi se stai creando un portafoglio con una serie di asset per ottenere un reddito passivo o per equilibrare la volatilità di altre posizioni aperte, come gli investimenti in crypto.
Tuttavia, devi valutare alcuni aspetti. In primo luogo, la distribuzione degli utili avviene da meno di 10 anni ed è stata caratterizzata da alta volatilità e da incostanza. Basta considerare che, in concomitanza dell’emergenza sanitaria, la società ha deciso di non effettuare il pagamento dei dividendi.
A questo si aggiunge che, se confronti il rendimento con quello di alcune società spagnole nel settore commerciale, come Viscofan SA, Prosegur Compañía de Seguridad SA, Distribuidora Internacional de Alimentacion e le azioni Applus Service SA, con una percentuale di crescita tra il 3% e il 6%, il rendimento delle azioni Merlin Properties è nettamente inferiore.
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Quando investire nelle azioni Merlin Properties: target price e indicatori
Completata l’analisi finanziaria e quella sulle previsioni delle azioni Merlin Properties, l’ultimo step per sapere quando investire è quello di valutare il sentiment del mercato. Puoi farlo utilizzando:
- target price;
- indicatori di analisi tecnica.
I target price sono molto utili per identificare le posizioni prese dalle principali banche di investimento, riflettendo la loro intenzione di acquistare le azioni Merlin Properties, di attendere oppure di venderle. Ad esempio, JP Morgan ha posto come prezzo obiettivo quota 10,50€, con una possibile crescita del 26%.
Anche Morgan Stanley e UBS hanno confermato un trend in salita, con un target price di 10,25€. Una valutazione più ottimistica è stata data da Société Générale, che ha indicato un probabile raggiungimento di 10,30€. Di altro avviso sono Goldman Sachs e Citigroup che suggeriscono di attendere a investire con un target price al di sotto del prezzo odierno a quota 7,90€.
Infine, altro parametro utile per percepire il sentiment del mercato sono gli indicatori di analisi tecnica:
- Media mobile a 20 giorni: prezzo 8,74€ posizione di vendita;
- Media mobile a 50 giorni: prezzo a 8,88€ attendi;
- Moving Averages Convergence Divergence: previsioni ottimistica, acquista.
In ogni caso, per scegliere quando investire nelle azioni Merlin Properties SA, diventa essenziale possedere gli strumenti di analisi tecnica e fondamentale professionali, registrandoti a uno dei migliori broker online. Di seguito abbiamo riportato la classifica delle piattaforme di trading riconosciute e autorizzate dai principi enti di controllo italiani, europei e internazionali.
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Azioni Merlin Properties: domande frequenti
Le azioni Merlin Properties hanno perso il 19% dall’inizio dell’anno con una quotazione oggi interessante per i trader professionisti. Scopri se è il momento di investire nella nostra analisi.
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L’andamento degli ultimi mesi delle azioni Merlin Properties è incerto. Puoi valutare quando investire leggendo la nostra analisi.
